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基金配资比例两种模式,拿地时,如何更好的进行配资设计和融资操作?

2020-08-01 11:17:01配资代理

  

  土地款融资的种类

  凭证笔者近半年完成的放款子目,开发商加入土地招拍挂的时间,从缴纳保证金到竞拍完成后缴付土地出让金,主要的融资需求有如下四种:

  1.招拍挂保证金配资(现在需求最兴旺,但融资方式必须合规)

  2.招拍挂阶段的拿地配资

  3.保证金+土地款配资

  4.并购基金优先级配资

  以下笔者就上述种种融资需求对应的融资方案作响应整理,需要说明的是,受羁系的影响,现在土地款的融资大部门都是靠“曲线救国”的方式来操作,以我们的放款为例,现在的操作包罗但不限于通过短拆、过桥或者信托产物以及有限合资等明股实债方式举行处置赏罚。

  

  拿地融资及拿地配资方案先容及操作说明

  (一)土地招拍挂的保证金配资

  保证金配资主要是解决开发商自有资金的不足,因此属于杠杆中的杠杆,但融资方式必须合规。有加入过土地招拍挂的偕行都知道,招标或拍卖通告中一样平常都市明确要求开发商只能用自有资金缴纳竞拍保证金,也即保证金的泉源不得为金融机构或者其他第三方提供的融资款。

  从羁系的角度来说,保证金是不允许以融资方式取得的,但就行业的现真相形而言,有两种方式可以容易突破,一是母公司取得融资款后以实收资源、资源公积等形式注入项目公司并用于缴付保证金,二是金融产物以股权投资的形式将资金注入项目公司并用于缴付保证金。因此,保证金的融资现实上照旧存在合规的空间,但融资机构一定要注重风险,否则很容易由于太过杠杆发生风险和损失。在详细的融资操作方面,主要的关注点如下:

  一是准入条件方面,由于属于纯信用操作,因此百强开发商或者地方龙头房企可操作的空间较量大。

  二是融资金额和资金用途方面,通常机构和开发商之间可以凭证1:1配资(也有开发商要求凭证3:7或2:8配资,详细可视项目情形响应调整),双方的款子形成资金池并放入双方羁系账户,土地挂牌时直接转到领土部门账户。如未能竞拍乐成,则直接退还至羁系账户。

  三是融资限期方面,为阻止限期太短导致边际成本的增添,我们通常会思量“转动操作”,也即融资限期一样平常调整为6+6个月。

  四是融资成本方面,现在市场上同类产物的综合年化成本不低于20%。

  五是还款泉源方面,一样平常都要求开发商已确定土地配资的机构,或者有后期的贷款置换泉源及/或其他还款泉源。

  六是担保措施方面,一样平常都需设置整体担保,另外需有土地配资批复(即后续贷款的批复)以及对羁系账户举行全关闭羁系等。

  (二)招拍挂阶段的拿地配资

  受房地产市场回暖及土拍市场急速回升的影响,现在能做拿地配资的机构照旧不少,在详细操作方面主要有如下几个注重事项:

  1.主体要求

  现在200强以内的开发商以及地方龙头房企做拿地配资都还较量轻松(房地产排名凭证克尔瑞销售权益金额排名),不外得扫除网红类的开发商,另外不少机构也会针对个体开发商综合其财政状态和公司基本面做特殊准入处置赏罚。

  2.区域准入

  以基金公司及财富公司对底层资产的地域要求为例,区域和都市分级可以参照如下要求举行区分治理。另外业态方面要注重商业及办公占比不能太高,且一样平常需要求比例在30%以内。以深圳的工改工项目为例,受《工业区块线治理措施》等新规的影响,工改工项目的去化和运营难度显着加大,另外商业和办公的业态现在的运营和去化难度越发突出,稍有不慎则可能面临融资款无法收回的问题。

  以下为都市及区域分级示例:

  一类都市:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉、苏州

  二类都市:西安、重庆、天津、郑州、宁波、石家庄、无锡、珠海、中山、惠州、佛山、东莞、青岛、济南、长沙、合肥

  三类都市:嘉兴、温州、南昌、福州、厦门、漳州、泉州、昆明、烟台、兰州、贵阳、南通、太原

  四类都市:综合各都市的生长情形评估确认。

  3.融资金额及杠杆比例

  我们操作的项目中一样平常最多接受7:3的比例,也即开发商自有资金不得少于30%,这跟开发贷“四三二”要求的30%自有资金要求一致。

  4.融资限期

  受近半年私募产物和个体信托产物集中爆雷的影响,现在的产物销售难度较大,据我们同事反映,现在长周期的产物很是难卖,因此6+6个月或1+1年的产物会利益置赏罚一些,现在市场上也是前者居多。

  5.融资成本

  受召募难度等各方面的影响,现在的土地款配资的综合年化成本基本都在16%-18%之间,且受融资主体资质、担保主体评级和风控措施等因素的差异水平的成本影响。

  6.还款泉源要求

  按我们的通例操作,还款泉源要么是开发贷置换,要么是项目销售或对外转让股权收入。需要注重的是,现在三四线都市的开发贷有不少银行都要求必须总行审批,因此在贷款置换的可行性方面需要充实评估。

  7.担保措施

  (1)土地后置抵押;(2)股权过户+质押;(3)整体和实控人担保;(4)其他增补的增强性措施。

  8.放款方式

  明股实债(优先)或股加债等方式。

  需要说明的是,在融资方案的设计上,对于明股实债类的产物,因现在部门都市要求项目公司股权在投资比例未到达25%以前不能转让,因此为利便资金方后期的股权退出,一样平常需要在项目公司上层搭建SPV以便资金方增资至SPV层面后将资金注入项目公司,产物到期后直接在SPV层面退出。

  另外,现在许多开发商有资金调配的需求,以一些机构的做法为例,在研判后以为资金调配的风险可控,则不会强制要求专款专用。值得注重的是,近期有听说对于地产基金架设SPV方式举行投资将受到一定的限制,即要求基金直接投资于地产项目公司,信托产物层面倒暂时没有这方面的限制。虽然,因现在新版的私募基金存案须知尚未正式宣布,详细的划定及操作需以未来新版私募基金存案须知为准。

  (三)保证金+土地款配资

  在土拍历程中,若是保证金和土地款都得找机构配资,则可以划分凭证上述(一)和(二)设计融资方案和融资条件举行操作。不外为了控制风险,我们倾向于保证金和土地款配资由统一家机构打包操作,这样既可以确保保证金的还款泉源,又可以针对两个环节同时设计融资方案并全程羁系。

  需要特殊注重的是,保证金+土地款的配资依赖于后期的还款泉源的实现,因此要特殊注重后期还款泉源(包罗贷款置换、项目转让或销售去化)的可行性。

  (四)并购基金优先级配资

  并购基金或并购贷的操作跟土地款融资的操作很是相似,融资机构与开发商凭证3:7或2:8比例配资,机构资金为优先级,开发商为劣后级,双方建设项目公司或机构设立有限合资基金、信托妄想等载体后实现并购或增资。

  需增补说明的是,并购类融资产物涉及到融资架构和生意营业架构设计等问题,因此在相识上述融资操作要点的基础上,融资口的偕行还需关注架构和税筹的问题。

  声明:本文泉源公号“西政资源”,对作者体现谢谢。同伴们,关于本文看法,接待交流互动,记得文末留下脚印。

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